Die Jahres-Vorausschau des Verwalters: Das Planungs- und Informationstool für Wohnungseigentümer

Die Hausverwaltung von Wohnungseigentumshäusern ist, neben vielen anderen Aufgaben, auch für die Erstellung einer jährlichen Vorausschau verpflichtet. Doch was ist eine Vorausschau? Wann muss diese wie übermittelt werden? Und welche Positionen muss sie beinhalten? Antworten finden Sie im untenstehenden Artikel.
Gastkommentar von: FH-Doz. Univ.-Lektor Mag. Christoph Kothbauer (www.kothbauer.co.at)

Zu den im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelten Verwalterpflichten zählt auch die den Wohnungseigentümern jährlich (durch Hausanschlag und Übersendung) zu legende Vorausschau. Darin sind die in absehbarer Zeit notwendigen, über die laufende Instandhaltung hinausgehenden, Erhaltungsarbeiten und die in Aussicht genommenen Verbesserungsarbeiten sowie die dafür erforderlichen Beiträge zur Rücklage ebenso bekanntzugeben, wie die sonst vorhersehbaren Aufwendungen – vor allem die Bewirtschaftungskosten und die sich daraus ergebenden Vorauszahlungen.

Zweck & Nutzen

Der Zweck der Vorausschau liegt auf der Hand: Sie soll den Wohnungseigentümern Informationen über künftige Kostenbelastungen liefern, um rechtzeitig vorsorgen zu können. Die Vorausschau bietet den Wohnungseigentümern aber auch die Möglichkeit, sich zeitgerecht inhaltlich mit – wenngleich längerfristig geplanten – Erhaltungs- und Verbesserungsmaßnahmen auseinandersetzen zu können. Die Vorausschau hat sich nämlich nicht nur auf die folgende Abrechnungsperiode zu erstrecken, sondern auf alle vorhersehbaren Aufwendungen, selbst wenn diese v erst in einigen Jahren anstehen sollten.

Die Jahres-Vorausschau soll den Wohnungseigentümern Informationen über künftige Kostenbelastungen liefern.

Vorauschau legen – aber wann?

Nähere Vorgaben bezüglich des Zeitpunkts der Legung der Vorausschau beinhaltet das Gesetz nicht, lediglich der spätestmögliche Zeitpunkt wird mit dem Ende jeder Abrechnungsperiode fixiert (die Abrechnungsperiode ist im Regelfall das Kalenderjahr). Für gewöhnlich wird die Vorausschau erst gegen Ende der Abrechnungsperiode gelegt, weil zu einem derart späten Zeitpunkt naturgemäß bereits klarere Vorstellungen über die in den Folgeperioden zu erwartenden Ausgaben bestehen. Sofern der Verwalter säumig ist, kann er auf Antrag auch nur eines einzigen Wohnungseigentümers vom Außerstreitgericht zur Legung der Vorausschau verpflichtet werden.

Vorausschauend, aber nicht in Stein gemeißelt

Wenngleich die Vorausschau auch als eine Art Vorhabenbericht des Verwalters gedeutet werden kann, der eine Bindung des Verwalters auslöst, ist sie doch nur eine Momentaufnahme. Es ist ja nicht ausgeschlossen, dass durch plötzlich auftretende Schäden unerwarteter Erhaltungsbedarf entsteht oder etwa auch von der Eigentümergemeinschaft mehr oder minder „spontan“ Beschlüsse über ursprünglich nicht beabsichtigte Verbesserungen gefasst werden. Die Ausgabenprognose in der Vorausschau ist zwar nach bestem Wissen und Gewissen anzustellen, aber wegen einzukalkulierender „Überraschungen“ nicht absolut verbindlich. Beispielsweise darf der Verwalter auch während einer Abrechnungsperiode unangekündigt die Rücklagenbeiträge anheben, wenn dies zur Vermeidung einer drohenden Zahlungsunfähigkeit der Eigentümergemeinschaft notwendig ist

Zusammenfassung:

  • Mit der Jahres-Vorausschau informiert die Hausverwaltung über notwendige Erhaltungsarbeiten, Verbesserungsarbeiten, die dafür erforderlichen Beiträge zur Rücklage sowie sonst vorhersehbaren Aufwendungen für Wohnungseigentümer.
  • Die Vorausschau muss jährlich bis spätestens zum Ende der Abrechnungsperiode gelegt werden. Diese entspricht meist dem Kalenderjahr.

Die Ausgabenprognose ist nach bestem Wissen und Gewissen anzustellen, aber wegen einzukalkulierender „Überraschungen“ nicht absolut verbindlich.


Fotos: Adobe Stock

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